Immobilienfinanzierung kündigen – Wie funktioniert das?
Die Möglichkeit, einen Immobilienkredit zu kündigen, besteht grundsätzlich zu jeder Zeit. Innerhalb der ersten zehn Jahre einer abgeschlossenen Zinsbindung müssen Darlehensnehmer jedoch eine Vorfälligkeitsentschädigung für der Bank entgangene Zinseinnahmen entrichten. Nach Ablauf von zehn Jahren seit Auszahlung des Kredits greift ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht.
Das gesetzliche Sonderkündigungsrecht gemäß §489 Abs. 1 Nr. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches ermöglicht es Ihnen, vorzeitig aus einem bestehenden Immobiliendarlehen auszusteigen. Dieses Recht beinhaltet die folgenden Eckpunkte:
- Sobald Ihre Baufinanzierung mindestens 10 Jahre lang läuft, haben Sie das Recht zur Kündigung.
- Dies gilt unabhängig davon, wie lange die ursprünglich vereinbarte Zinsbindung noch gültig wäre, sei es noch 5 Jahre, 10 Jahre oder eine andere Zeitspanne.
- Die Kündigungsfrist beträgt 6 Monate.
- Bei einer Sonderkündigung darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen, was bedeutet, dass Sie ohne zusätzliche Kosten aus dem Vertrag aussteigen können.
Dank dieses Sonderkündigungsrechts haben Sie die Möglichkeit, Ihre Baufinanzierung nach mindestens zehn Jahren zu überdenken. Warum es sinnvoll ist, darüber nachzudenken? Weil Sie nach einer Sonderkündigung eine Umschuldung zu einer anderen Bank durchführen können, was unter Umständen zu erheblichen Kosteneinsparungen führen kann.
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Wenn Sie einen Immobilienkredit vorzeitig, also vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindungsfrist zurückzahlen, kann die Bank gemäß § 502 Abs.1 BGB eine angemessene Entschädigung für den entstandenen Schaden verlangen. Das gilt auch, wenn Sie die Darlehenssumme aus einem abgeschlossenen Vertrag nicht abnehmen, beispielsweise weil Sie das Objekt doch nicht erwerben möchten – in diesem Fall spricht man von einer Nichtabnahmeentschädigung.
Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass Sie den Kreditvertrag nur vorzeitig erfüllen dürfen, wenn es ein berechtigtes Interesse gibt. Ein solches liegt vor, wenn Sie die Immobilie anderweitig nutzen möchten, zum Beispiel durch Verkauf oder Verwendung als Sicherheit für ein zusätzliches Darlehen.
Die Bank ist gesetzlich verpflichtet, Ihnen die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung mitzuteilen, ohne dafür ein Entgelt zu verlangen. Diese Entschädigung wird jedoch nur unter bestimmten Bedingungen fällig.
Warum Immobilienfinanzierung Kündigen?
Wer sich für den Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung entscheidet, bindet sich langfristig. Immobilienkredite erstrecken sich üblicherweise über 10 bis 30 Jahre, wobei die Zinsbindungsfrist oft kürzer ist. Über die Jahre können sich die Lebensumstände ändern, sei es durch Umzug, Jobverlust, Familienzuwachs oder Trennung. Dies kann dazu führen, dass Darlehensnehmer ihre Immobilie verkaufen oder den Kredit ablösen möchten. Auch unerwartete Geldzuflüsse wie Erbschaften oder Lotteriegewinne können dazu führen, dass der Wunsch entsteht, den Kredit vorzeitig abzulösen.
Selbst wenn sich die persönlichen Umstände nicht ändern, können sinkende Zinsen eine Umschuldung attraktiv machen. Ein Wechsel zu einer anderen Bank sollte jedoch nur in Betracht gezogen werden, wenn die Einsparungen die Kosten für die Umschreibung des Grundbuchs übersteigen.
Sonderkündigungsrecht bei der Immobilienfinanzierung
Die Rückzahlung nach einer Sonderkündigung erfolgt innerhalb festgelegter Fristen, abhängig von den individuellen Umständen und Vereinbarungen des Darlehensvertrags. Wenn das Sonderkündigungsrecht nicht greift, müssen Darlehensnehmer unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung entrichten, die den wirtschaftlichen Schaden für die Bank ausgleicht. Es ist wichtig, die Fristen und Bedingungen für eine Kündigung genau zu prüfen und sich darauf vorzubereiten, die ausstehende Darlehenssumme innerhalb der vorgegebenen Frist zurückzuzahlen.
Nachfolgend ein Beispiel zum Sonderkündigungsrecht
Sie haben am 15. März 2010 einen fest verzinsten Kreditvertrag unterzeichnet, um den Kauf einer Eigentumswohnung zu finanzieren. Die Darlehenssumme wurde von Ihrer Bank in mehreren Tranchen entsprechend dem Fortschritt des Wohnungsbaus ausgezahlt, wobei die letzte Zahlung am 1. April 2012 erfolgte. Ab dem 2. April 2012 begann die vereinbarte Zinsbindungsfrist von zehn Jahren.
Ende 2022 erhalten Sie ein attraktives Jobangebot im Ausland und entscheiden sich, Ihre Wohnung zu verkaufen. Sie informieren Ihre Bank über Ihre Absicht, den Baukredit zu kündigen.
Um den Kredit unmittelbar nach Ablauf der zehnjährigen Zinsbindungsfrist zu beenden, reichen Sie am 2. April 2022 schriftlich bei Ihrer Bank die Kündigung ein. Ab diesem Datum läuft die sechsmonatige Kündigungsfrist bis zum 2. Oktober 2021. Ab diesem Zeitpunkt haben Sie genau zwei Wochen Zeit, um die ausstehende Darlehenssumme an Ihre Bank oder Bausparkasse zurückzuzahlen. Es ist wichtig, sich diesen Zeitraum deutlich im Kalender zu markieren, da die Rückzahlung nur innerhalb dieser 14 Tage erfolgen kann.
Die Nutzung des Sonderkündigungsrechts mag auf den ersten Blick nicht allzu kompliziert erscheinen. Doch trotzdem gibt es einige Fristen und Grundregeln die es zu beachten gilt, wenn Sie Ihre Baufinanzierung nach 10 Jahren kündigen möchten.
Vorgehensweise
Ermitteln Sie das Kündigungsdatum: Zunächst müssen Sie herausfinden, zu welchem Datum Sie die Baufinanzierung kündigen können. Entscheidend ist hier nicht das Datum der Vertragsunterzeichnung, sondern das Datum, an dem der Kredit vollständig an den Verkäufer ausgezahlt wurde. Sie sollten hierzu eine schriftliche Bestätigung von Ihrer Bank erhalten haben. Falls diese Information nicht auffindbar ist, wenden Sie sich an ihre Bank.
Überprüfen Sie eventuelle Vertragsänderungen: Falls der Vertrag zwischenzeitlich inhaltlich verändert und neu unterzeichnet wurde, beginnt die 10-Jahres-Frist erst ab dem Datum der Änderungsvereinbarung. Das ursprüngliche Datum der Vollauszahlung ist dann nicht mehr relevant. Dies kann beispielsweise bei einer Prolongation der Fall sein, wenn Sie Ihre ursprüngliche Baufinanzierung nach Ablauf der ersten Zinsbindung erneut bei derselben Bank verlängert haben.
Ermitteln Sie den frühestmöglichen Kündigungstermin: Angenommen, die Baufinanzierung wurde am 01.01.2015 vollständig ausgezahlt. Addieren Sie ab dem nächsten Tag (02.01.2015) zehn Jahre hinzu, dann kann die Baufinanzierung frühestmöglich ab dem 02.01.2025 mit einer Frist von sechs Monaten gekündigt werden. Wenn Sie am 02.01.2025 kündigen, ist der Kündigungstermin der 02.07.2025.
Verfassen Sie den Kündigungsbrief: Nachdem Sie den Kündigungstermin ermittelt haben, verfassen Sie die schriftliche Kündigung an die Bank. Sie benötigen die Darlehensnummer, die Ihnen von der Bank zugewiesen wurde, und Sie finden diese in Ihrem Immobilienkreditvertrag. Nennen Sie diese Darlehensnummer am besten direkt in der Betreffzeile des Schreibens. Wenn es mehrere Darlehensnehmer gibt, müssen beide die Kündigung unterzeichnen. Achten Sie darauf, dass der Kündigungsbrief rechtzeitig bei der Bank eingeht, wenn Sie zum frühestmöglichen Termin kündigen möchten.
Schließen Sie eine Anschlussfinanzierung ab: Nachdem Sie den Kündigungsbrief abgeschickt haben, beginnt die sechsmonatige Kündigungsfrist. Während dieser Zeit können Sie sich um eine Anschlussfinanzierung kümmern, damit Sie die fällige Restschuld ablösen können.
Zahlen Sie die Restschuld fristgerecht ab: Nach Ablauf der Kündigungsfrist am 02.07.2025 wird die Restschuld bei der alten Bank fällig und muss innerhalb von zwei Wochen beglichen werden. In unserem Beispiel muss der offene Betrag bis zum 16.07.2025 um 23.59 Uhr bei der alten Bank eingegangen sein, damit die Kündigung wirksam wird. Andernfalls müssten Sie eine neue Kündigung aussprechen und erneut sechs Monate warten, was zusätzliche Kosten verursachen könnte.
Wenn Sie die Voraussetzungen erfüllen, um Ihren Darlehensvertrag nach zehn Jahren zu kündigen, kann Ihnen die Bank die Kündigung nicht verweigern. Einige wichtige Punkte gilt es zu beachten:
Unbefristetes Sonderkündigungsrecht: Das Sonderkündigungsrecht läuft nicht ab, was bedeutet, dass Sie täglich nach Ablauf von zehn Jahren kündigen können. Das heißt, Sie können auch nach zehn Jahren und drei Tagen kündigen oder nach 11 Jahren, 12 Jahren usw.
Genau sechs Monate Kündigungsfrist: Die Kündigungsfrist beträgt immer genau 6 Monate, gerechnet auf den Tag. Wenn Sie am 03.01.2025 kündigen, endet die Frist am 03.07.2025. Kündigen Sie am 04.01.2025, endet sie am 04.07.2025 und so weiter.
Sonderkündigung nur für Darlehensnehmer: Eine Sonderkündigung nach § 489 BGB ist nur für Darlehensnehmer möglich. Banken dürfen die Baufinanzierung nicht einfach so kündigen.
Teilweise Ablösung möglich: Sie sind nicht verpflichtet, das gesamte Baudarlehen zu kündigen, sondern können es auch nur teilweise ablösen.
Mehrere Darlehen erfordern separate Kündigungen: Ihre Baufinanzierung kann aus mehreren Darlehen bestehen. Für jedes Darlehen müssen separate Kündigungen verfasst werden.
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